どうもおひさしぶりです。
今年の夏に家を購入しました。
それまでは賃貸でした。
しかし買った方が資産的に有利になる面もあり、思い切って購入に踏み切りました。


f:id:HighCor:20171217112759j:image
賃貸のままがいいか、買った方がいいか悩んでいる方のために、持ち家を選んだ僕の考え方を書き置いておきます。



1.持ち家でも売る前提。ずっと住む想定ではない。


まず、「持ち家にする」と決めたときに考えてしまうのが、引っ越せなくなるということだと思います。
割と僕は不思議だと思うのですが、売ることは一切考えない人っています。
買い手がつくような物件であれば、売ることができるはずなので、その可能性を込みで考えた方が幅が広がります。
もちろん、将来何が起こるかわからないのでリスクはあります。
急な異動命令もあるかもしれません。
しかし、どのエリアに将来的にどの程度の人が住みそうかの検討は立てられます。
異動になっても賃貸経営などの手段もあります。


将来的な話で言うと、都内の駅近物件は大丈夫そうだと言われています。
人口減少が起こると、都心に住むチャンスが増すので、都心が人気になり、郊外が空き家になるような現象が起こりやすいからです。


なので、僕は10年スパンくらいで考えて大丈夫そうなところを選びました。
10年で考えた理由は、夫婦二人暮らしをしていて途中で子供が生まれても、小学校中学年くらいまでは住めるからです。
そして高学年くらいになったら引っ越すために売る想定です。
もちろん、子供がいなければいないでずっと住むつもりもあります。


とにかく、持ち家は柔軟性が無くなると言う発想は無く、むしろオプションが増える感覚を持っています。


2.賃貸と持ち家(資産)の10年後のお金の単純比較


購入を決めたのは、10年くらいで考えると、賃貸よりも資産的な価値が高そうだなと感じたからです。


二人暮らしで月15万程度の家に10年間住むとします。


単純計算で15×12=180万


10年で1800万です。


賃貸だとこれが掛け捨てになります。


購入と比較したいので、購入については買って売ったときの差額を考えます。


4500万円の家が10年で1800万以上価値が落ちなければ、購入の方が、経済的に良かったということになります。


つまり10年後2700万円よりも高く売れれば経済的には賃貸よりも安く住めたということになります。


上手くリノベーションをすれば、値が落ちないどころか、価格が上がることもありえます。
僕もどうなるか予測がつきません。答え合わせを待ちましょう。


2.経済的な単純比較の注意


1ではかなり単純な比較をしました。
が、実際には、もうちょっと細かい比較が必要です。
細かく比較したい場合は以下を参考にしてみてください。

購入の方は、管理費・修繕積立や固定資産税、各種保険、ローンの金利がかかります。
ざっと概算すると、管理費・修繕積立は年36万円、固定資産税・都市計画税が年20万円、各種保険年2万円、ローンの金利分は年35万円で総額年間100万円くらいかかります。

賃貸の方は2年毎の更新料がかかります。


3.住宅購入時に気をつけたこと


上記の考え方で購入したところが大きかったので、価値が下がりにくいことを重視しました。10年スパンで考えると人口が減り空き家問題が大きくなる等の社会的環境もイメージしました。
路線・駅
⇒住宅の価値は場所が最も大きな要因。新宿から20分以内とか。自分は違うけど、東急線京王線とかはブランド価値が高くてこれからも上がりそう。

駅近
⇒人口が減ると、遠いところから順に人気がなくなるのでは?と予想。10分以内は人気があるみたい。

管理体制
⇒管理が行き届いているかは、資産価値に影響出る。マンションなら日ごろのごみの出し方もそうだし、管理費・修繕積立費の積立状況とかも将来より良いマンションになれるかどうかをイメージする大切な情報。

売るときのターゲットイメージ
⇒子なしか小学生までの子1人の夫婦が買うイメージ。リノベーションによって、今の、そして将来の若い人たちが使いやすく、住みたくなる家にするのがよいかと。


4.リノベーション物件を購入してよかったこと


以上のようなことを考え、気にして買ったわけですが、やはりいいですね。
1点目はリノベーションには限りませんが、賃貸から分譲に変わったので、木造から鉄骨に変わりました
なんだ小さいな、と思うかもしれませんが、前の家は壁が木造で薄く隣の家の音が響いてストレスになっていました。
そのストレスがなくなったのでメンタルはかなり向上しました。

自分の意思でリノベーションできるのも魅力です。
もともとリノベーションされている物件を購入して、さらに400万円ほどかけて追加工事しました。
洗濯機の位置、脱衣所の広さ、本棚、キッチンの収納、キッチン台の高さ等はこだわって自分たちに適したように変えました。
これは自分たちもそうだし、将来売るときに使う人のことも考えて、投資という意味も込めて行いました。
やっぱり自分好みにすると満足度上がりますね。

あと資産戦略を考えるのが楽しいです。
今、住宅ローンは年利1%(変動だと0.65%とか)なので、それ以上の利回りで運用できれば得です。
3000万円を1%で借りられるって住宅以外でなかなかないと思います。今は、NISA、確定拠出年金、暗号通貨(仮想通貨)市場等、投資の話題もわれわれ素人によく挙がってきます。ほかにも、家を貸したり、ホームシェアリングに出したり、家で副業したりと稼ぐ手段は多様化、民主化しています。
家を購入したことで投資や資産運用への関心がぐっと高まりました。


 


以上つらつらと書いてきました。
今回は賃貸から購入に踏み切った思考の大枠を書きました。
次回以降、リノベーションについて、ローンについてとか詳細に書けるといいなと思っています。。。